Ist mein Projekt genehmigungsfähig?
Kann ich so bauen? Genehmigungsfähigkeit vor dem Bauantrag prüfen.
Architekt prüft vorab
Kostenloser Genehmigungs- und Machbarkeitscheck vor dem Angebot
Vor einem Angebot wird geprüft, ob das Bauvorhaben auf dem Grundstück und im vorhandenen Bestand grundsätzlich machbar ist. Dieser Check ersetzt keine Entscheidung des Bauamts, zeigt aber früh, welche Punkte für Genehmigung, Aufwand und Kosten wirklich maßgeblich sind. So lässt sich der Leistungsumfang sauber abgrenzen und ein Honorarrahmen realistisch ansetzen.
Geprüft werden insbesondere die Themen, die in der Praxis am häufigsten zu Änderungen, Nachweisen oder zusätzlichem Aufwand führen:
- Grundstücksgrenzen, Grenzbebauung und Abstände, inklusive Nachbarbezug
- Fenster und Öffnungen zur Nachbarseite (Bestand, Anpassungsbedarf)
- betroffene Nachbarn und erforderliche Zustimmungen/Unterschriften
- Stellplätze nach Stellplatzsatzung: Bedarf bei zusätzlicher Wohneinheit und Nachweisbarkeit
- Zufahrt, Rangieren und Erschließung (auch bei überfahrenden oder angrenzenden Flurstücken)
- vorhandene Genehmigungen und Nachweise zum Bestand (was ist belegt, was fehlt)
- Denkmalschutz, Ortsbild oder Gestaltungsvorgaben, falls relevant
- konstruktive Machbarkeit im Bestand (Eingriffe, Öffnungen, Erschließung, Verbindungen)
- energetische Auswirkungen bei Umbau (Dämmung, Fenster, Anschlussdetails)
- Einordnung: Umbau/Nutzungsänderung/Erweiterung oder Neubau, weil sich Anforderungen und Nachweise deutlich unterscheiden können.
Damit liegt vor dem Angebot eine kostenlose Bauantrag-Vorprüfung vom Architekten vor – als Grundlage für die Entscheidung, den nächsten Schritt und den Honorarrahmen.
Fragen zur baurechtlichen Genehmigung
Wer entscheidet, ob eine Baugenehmigung erteilt wird?
Was passiert, wenn ein Projekt baurechtlich nicht genehmigungsfähig ist?
Was bedeutet „genehmigungsfähig“ eigentlich?
Genehmigung am Hang: die 5 Kipp-Punkte
Kann ich so bauen?
„So bauen“ heißt in der Praxis: Lässt sich die Idee als Bauantrag ausarbeiten – ohne dass später die Richtung komplett geändert werden muss?
Dafür braucht es keine endlose Theorie, sondern drei Ergebnisse, die Planung steuerbar machen:
- eine realistische Variante
- eine To-do-Liste für fehlende Unterlagen/Nachweise
- einen belastbaren Rahmen für Aufwand und Honorar.
Am Ende steht deshalb selten ein schlichtes „ja/nein“, sondern eine Einordnung, welche Route sinnvoll ist:
- Der Bauantrag kann direkt vorbereitet werden.
- Erst ein kurzer Klärungsschritt (z. B. mit dem Bauamt oder zu einem einzelnen Nachweis), damit kein Entwurf ins Leere läuft.
- Die Idee braucht eine Anpassung (z. B. Größe, Anordnung oder Nutzung), damit sie überhaupt sinnvoll weiterplanbar ist.
So wird früh sichtbar, welcher Weg realistisch ist, was dafür noch fehlt – und womit bei Zeit- und Honorarrahmen zu rechnen ist.
Typische Fragen vor dem Bauantrag
Ist es ein Fehler, ambitioniert zu planen?
Kann ein Projekt trotz guter Planung abgelehnt werden?
Ist eine Ablehnung endgültig?
Warum entscheidet nicht der Architekt über die Genehmigung?
Welche Stellen prüfen ein Bauvorhaben neben dem Bauamt?
Heißt „genehmigungsfähig“ automatisch genehmigt?
Bearbeiten Sie Grenzbebauungen und Nachgenehmigungen?
Kostenlose Ersteinschätzung
Für wen sie sinnvoll ist:
Diese Genehmigungsprüfung ist sinnvoll, wenn du vor dem Bauantrag klären willst, ob ein Hausbau oder Umbau grundsätzlich genehmigungsfähig ist – und welche Anforderungen sich aus Baurecht, Bebauungsplan oder §34 BauGB ergeben.
Die Entscheidung trifft das Bauamt. Du bekommst eine fachliche Ersteinschätzung als Grundlage für die nächsten Schritte.
Die Prüfung ist besonders hilfreich, wenn das Vorhaben „knapp“ ist oder wenn du vermeiden willst, Zeit und Geld in einen Entwurf zu stecken, der baurechtlich nicht trägt.
So prüfen wir die Genehmigungsfähigkeit
Reihenfolge in der Praxis:
- Planungsrecht / Bebauungsplan: Innen- oder Außenbereich, Bebauungsplan oder §34 BauGB, zulässige Nutzung
- Einfügung und Maß der Bebauung: Gebäudehöhe, Kubatur/Volumen, Vollgeschosse, Dachform, Firstrichtung
- Abstandsflächen / Nachbarschaft: Grenzabstände, Abstandsflächen, mögliche Konflikte
- Erschließung / Stellplätze: Zufahrt, Stellplatznachweis, Ver- und Entsorgung, ggf. Feuerwehrzufahrt
- Häufige Stolpersteine: Gestaltungssatzung/Ortsbild, Hanglage und Gelände, Bäume/Baumschutz, Entwässerung/Versickerung, Nebenanlagen (Garage/Carport/Terrasse), Schall- und Brandschutz (v. a. bei Anbau/MFH), Denkmalschutz
Die häufigsten Kipp-Punkte zwischen Genehmigung und Ablehnung
1) Innenbereich oder Außenbereich (BauGB §34 / §35)
Das ist oft der entscheidende Punkt – noch bevor überhaupt geplant wird.
Im Außenbereich (§35 BauGB) ist eine Ablehnung der Regelfall. Eine Genehmigung ist dort meist nur für privilegierte Vorhaben möglich. „In der Nähe stehen Häuser“ reicht dafür nicht automatisch.
Merksatz: Wenn das Grundstück im Außenbereich liegt, entscheidet sich sehr viel, bevor ein Entwurf Sinn macht.
Priorität: sehr hoch
2) Art der Nutzung
Kritisch ist häufig nicht die Größe, sondern die zulässige Nutzung.
Wohnen ist in Wohngebieten meist unproblematisch. Schwieriger wird es bei Gewerbe, Ferienwohnen oder einem Mehrfamilienhaus, je nach Gebietstyp und Festsetzungen. Wenn die Nutzung nicht zur Umgebung oder zum Gebiet passt, wird es schnell unzulässig.
Merksatz: Nutzung wird oft enger ausgelegt, als Bauherren erwarten.
Priorität: hoch
3) Maß der baulichen Nutzung (Höhe, Geschosse, Kubatur)
An diesem Punkt scheitern viele Vorhaben – vor allem, wenn das Gebäude nicht „einfügt“ (typisch bei §34 BauGB, also Innenbereich ohne Bebauungsplan). Häufige Gründe sind ein Geschoss zu viel, eine zu dominante Dachform oder eine zu große First- bzw. Wandhöhe im Vergleich zur Umgebung.
Merksatz: Im §34-Bereich entscheidet oft der Vergleich mit der unmittelbaren Nachbarschaft – nicht dein Wunschgrundriss.
Priorität: hoch
4) Grenzbebauung und Abstandsflächen
Abstandsflächen sind rechtlich formal und wirken trotzdem in der Praxis oft konfliktträchtig. Typische Kipp-Punkte: Abstandsflächen sind nicht einhaltbar, eine Nachbarzustimmung fehlt (oder hilft rechtlich nicht), und eine frühere Bestandsüberschreitung ist kein Automatismus für neue Abweichungen. In vielen Fällen hat die Behörde hier nur wenig Spielraum.
Merksatz: Abstandsflächen sind selten „verhandelbar“ – sie müssen rechnerisch passen.
Priorität: mittel bis hoch
5) Stellplätze und Erschließung (Zufahrt, Feuerwehr)
Selten der alleinige Ablehnungsgrund – aber häufig der Punkt, der am Ende ein ohnehin knappes Projekt kippen kann. Kritisch wird es, wenn der Stellplatznachweis nicht erbracht werden kann oder die Erschließung nicht eindeutig ist: Zufahrt, Rettungswege/Feuerwehrzufahrt, Wendemöglichkeit (z. B. Wendehammer) oder besondere Rahmenbedingungen wie Rückstaubereiche.
Merksatz: Stellplätze und Erschließung werden oft spät „hart“ – und dann ist Umplanen teuer.
Priorität: mittel
6) Zahl der Vollgeschosse
Formal gehört das zum Maß der baulichen Nutzung, praktisch wird es aber häufig separat geprüft. Typische Fehler: Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird überschritten, ein Keller zählt plötzlich als Vollgeschoss (z. B. bei Hanglage), oder das Dachgeschoss wird falsch bewertet. Das passiert besonders oft bei „knapp“ geplanten Entwürfen.
Merksatz: Ob ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, hängt von Definitionen und Maßen ab – nicht von der Bezeichnung im Plan.
Priorität: mittel
Projekt unklar? → Genehmigungsfähigkeit prüfen
Ein kurzes Gespräch reicht oft aus, um die entscheidende Richtung zu klären.
Träume sind erlaubt – aber sie werden geprüft, nicht verkauft.